Después de seis meses de largos debates y ocho sesiones de audiencia pública para escuchar a los vecinos, se logró alcanzar el grado de consenso necesario para acordar la aprobación. Para transformar en Ley a las nuevas normativas del Código Urbanístico de CABA, por parte del cuerpo legislativo. Que tendrá una vigencia de cuatro años a partir del año 2025.
Cuando se cumpla ese término, deberá ser revisada nuevamente. Se sancionó por 31 votos a favor, 11 en contra y con 18 abstenciones. El objetivo principal con el cual se enfocó la nueva propuesta en proteger a la identidad de cada barrio y poner el énfasis en concretar el desarrollo de la Zona Sur de la Ciudad. Resultó una ley que se fue madurando desde el diálogo entre las instituciones, los profesionales especializados en el área, los vecinos y los legisladores de casi todos los espacios políticos.
Uno de los ejes fundamentales que se tuvieron en cuenta es la preservación de la identidad de cada uno de los barrios porteños. Los cuales representan la esencia más caracterizada de la Ciudad. Para lograr ese objetivo, se estima que el manejo de las alturas permitidas puede regularizar el equilibrio, en cuanto a la cantidad de superficie de los nuevos edificios, en las calles de los barrios. Reservando la posibilidad de los desarrollos inmobiliarios para las avenidas.
Se considera que alrededor de esas arterias se concentra la capacidad de infraestructura de los servicios adecuada. Otro tema en el que se puso atención, es mejorar el medio ambiente ampliando los centros libres en el corazón de cada manzana. Para permitir el acceso al aire y el sol, que favorece a limitar la contaminación. Se intenta fortalecer el desarrollo y crecimiento determinados corredores prioritarios de la Zona Sur porteña incentivando a las constructoras a que construyan viviendas en esa área.
Para que puedan construir en determinados lugares privilegiados de la Zona Norte. Similares propuestas para áreas específicas de Constitución, Flores y Nueva Pompeya. Para resultar más precisos en la información, uno de los factores interesantes, de la nueva normativa, es la incorporación de la Capacidad Constructiva Adicional (CAC).
Consiste en el establecimiento de dos áreas con diferentes necesidades y características de desarrollo. Se busca equilibrar las diferencias y resolver las deficiencias. Una de ellas, con la prioridad de generar desarrollo edilicio, a las que se denominan como “emisoras de metros”. A las empresas constructoras que se orienten a invertir en estas zonas emisoras, se les compensa con permisos de metros cuadrados para la Zona Norte, las que definieron como “receptoras de metros”.
Las que cuentan con un mayor valor inmobiliario y densidad edilicia. Con necesidades imperiosa de zonas con espacios verdes para fortalecer la mejora del medio ambiente.Entre las principales novedades, se incluyen la Capacidad Constructiva Adicional (CAC), la creación de áreas de desarrollo prioritario y zonas para promover espacios verdes, el límite de altura de 9 metros en más de 400 pasajes y nuevos lineamientos para la reurbanización de barrios populares.
Los sectores están especificados en forma detallada e incluyen, entre otros a los barrios de La Boca, Pompeya-Parque Patricios, Constitución, Barracas, Villa Lugano y la Villa Olímpica. A las cuales se orienta la propuesta de “emisores” para desarrollarlas y ponerlas en valor con intervenciones determinadas que logren equilibrarlas con el resto.
Se ubican claramente limitando al sur por la avenida San Juan. En cuanto a los “receptores”, se ubican en las avenidas como Córdoba, Juan B. Justo, Rivadavia, Cabildo y Alberdi. Donde se podrá trasladar las capacidades en superficie obtenidas con las inversiones en las áreas correspondientes.
La Secretaría de Desarrollo Urbano detalla en esta frase la manera en que funcionará para garantizar que se cumpla el sistema de compensar metros cuadrados en el Sur con los que les permiten en el Norte: «Para empezar a construir en el Norte el desarrollador tiene que tener por lo menos un primer certificado de avance en la obra del Sur. Significa que deben estar construidas las losas, lo que implica que es una obra ya importante. Recién ahí el desarrollador puede iniciar la obra en el Norte. No podrán obtener el certificado final de obra en el Norte si no poseen la certificación final en el Sur”.
Un tema que fue motivo de preocupación para preservar las edificaciones con valor histórico patrimonial, también fue considerado. Se decidió incluir a estas propiedades y a sus propietarios como “emisores de metros”. Se refiere a que para mantenerlos es necesaria la puesta en valor de los mismos, con costos elevados.
La Secretaría de Desarrollo Urbano lo define de esta forma: «Los inmuebles patrimoniales podrán transferir capacidad constructiva al momento de su puesta en valor, de acuerdo con el grado de protección, características del inmueble, ubicación y grado de intervención que el inmueble reciba. De esta manera se busca la sostenibilidad económica de ese patrimonio y promover la puesta en valor de estos inmuebles».
Las calificaciones por altura
Se rigen por el sistema de Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB). Que determinan los límites por su altura: USAB 2 con el límite de 14,60. USAB 1 con 12 metros. USAB 0, nueva categoría, con 9 metros. Son eliminados los retiros y reducida la construcción hasta la Línea de Frente Interno.
Por Juan Tucci
